[신탁사 산업리포트] 2018 07 24 한투 - 별들의 전쟁

금융시장 개방의 첫 대상, 부동산 신탁업

금융위원회가 보험과 부동산 신탁업을 금융업 시장개방의 첫 대상으로 정하며 10년간 11개사 체제로 유지돼 온 부동산 신탁업의 진입장벽이 허물어지고 있다. 향후 은행/증권/건설사 등 다양한 주체의 신규 진출이 예상된다.

여전히 분양시장에서 차입형신탁 비중은 7%에 그친다. 만약 금융사가 신탁업에 진출한다면 여신과 신탁 기능이 모두 가능해 신탁방식을 확산시키는 계기를 만들 수 있다.

차입형신탁의 핵심은 여신보다 '개발 전문성', '분쟁 조정기능'이라는 점에서 상위 2개 신탁사는 시장 확대 장점을 누리며 고유의 성장을 지킬 것이다.

Summary

부동산 신탁업 개방

금융위가 보험과 부동산 신탁업을 시장개방의 첫 대상으로 정한 이유는 시장 수요가 가장 큰 업종으로 판단했기 때문이다. 시장 개방의 가능성이 높아지며 부동산 신탁업의 주가는 크게 하락했다. 그러나 우리는 적절한 진입정책이 운영된다면 그간 법적 한계와 인지도 부족으로 신탁사의 진출이 어려웠던 수도권 등 핵심 시장의 진출이 활발해지는 순기능이 가능할 것으로 판단한다.

주체별로 예상되는 영향은 다음과 같다.

• 은행/보험사 : 금융권은 수익 다변화 차원에서 신탁업 진출 허가를 요청한 것으로 알려진다. 은행 특유의 보수적 성향, 상위 신탁사 대비 약한 부동산 전문성이 제약요인이다.
• 증권사 : 다크호스가 될 수 있다. 금융위기 이후 시장 침체기에도 '미분양 담보확약 PF' 등 새로운 유형의 PF구조화 금융으로 수익을 올렸다. 전문 신탁사보다 개발 역량은 다소 떨어지더라도 여신과 신탁기능을 활용해 토지비와 건축비 조달이 모두 가능하다는 점에서 진출할 수 있는 시장 저변이 넓어진다.
• 신탁사 : 신탁법상 신탁원본인 토지에 자금대여가 금지돼 있어, 시행사의 토지비 확보가 용이한(토지비 부담이 적은) 지방 시장 위주로 활동해 왔다. 최근 신탁사가 정비사업에 집중하는 것도 토지가 이미 확보돼 있기 때문이다. 만약 증권사가 신탁업에 진출해 토지 확보(기존의 여신기능 활용)와 건축비 조달(신탁기능 활용)을 모두 소화하는 방식으로 토지비 부담이 큰 핵심 수도권 지역에도 신탁방식 진출의 물꼬를 터준다면 기존 신탁사들은 자연스럽게 시장 확대의 긍정적 효과를 누릴 수 있다.

 

리스크 관리 강화 트렌드, 금융위기 이전 주요 자금 조달 방식은 시공사의 신용에 전적으로 의지하는 불균형적인 것이었다. 즉 시공사가 리스크와 수익을 지는 구조였으나 금융위기 이후 리스크를 분산하는 구조로 변화하고 있다.

15 ~ 16년 분양시장 호황기에는 이 같은 '재보험 수단'을 요구하는 금융방식이 한동안 사라졌다가, 17년 말부터 다시 부상하고 있다. 신탁사는 시공사의 신용보강이나 신탁대지급금 투입을 통해 프로젝트의 원활한 진행을 돕는다. 시장 환경과 제도적 변화 모두 부동산 개발에서 신탁방식의 확산을 촉진하고 있다.

Valuation

부동산 신탁업은 빠르게 de-rating 중이다. 신탁업종이 극단적 저평가에 머무르는 이유는

1. 주요 시장이던 지방의 분양시장 침체
2. 신탁시장 개방에 따른 경쟁심화 우려

이다.

 

신탁사의 BEP는 70%대로 분석된다. 신탁사업에서 신탁사는 신탁보수나 신탁대지급금 회수에 있어 대주나 위탁자보다 선순위이기 때문이다.

• 대주 : 돈이나 물건을 빌려준 사람

신탁사는 지방시장 침체를 극복하기 위해 새로운 금융구조 상품인 '책임준공 확약 관리형 신탁'이나 재건축/도시재생사업 등 정비사업에서 활로를 찾고 있다. 정비사업은 사업 추진 기한을 단축하고자 하는 조합의 니즈와 토지 확보 부담에 없다는 점에서 신탁사의 니즈가 부합한다.

시장 개방 시 아직 부동산 시장 내 점유율 9%에 불과한 신탁업의 확산 효과를 예상한다. 특히 지금처럼 투명성과 안정성 욕구가 커지는 시점에는 더욱 그렇다. 공사비의 70% 이상이 확보된 사업장만 선별 수주하는 등 시공사의 리스크 회피 성향도 커지고 있다.

한토신은 17년 1,915억원의 사상 최대 수주를 기록한 데 이어, 18년에도 2,200억원의 수주가 예상된다.

한국만의 부동산 신탁업

부동산신탁은 한국만의 독특한 산업으로 91년 '부동산신탁전업' 제도가 도입되며 탄생했다. 부동산 개발금융과 거래 안정성을 지원하는 것이 신탁사의 주요 역할이었기에 당초 목표는 관리형 신탁위주로 부동산 신탁업을 육성하는 것이었다.

 

90년대는 부동산 업종에 여신이 금지되던 시절이라 부동산 디벨로퍼가 발달할 수 없었고, 주로 건설사가 은행에서 차입해 건설 자금을 마련했다. 부동산 개발시장에 자금은 늘 모자랐다. 이는 여신 규제 대상에서 제외된 차입형 신탁이 본격 성장하는 계기가 되었다.

그러나 97년 아시아 외환위기 이후 부동산의 여신규제가 풀렸고 은행들은 시행사에게 대출을 시작했다. 00년대 PF대출 시대가 열린 배경이다. 당시 저축은행도 PF대출을 크게 늘렸기에 이후 금융위기에 최대 피해자가 되었다. 신탁업은 PF대출에 밀려 담보신탁과 대리사무 등 협소한 업무만 진행했다.

 

03년 시행사가 분양대금을 횡령한 '굿모닝 시티' 사건이 터지며 정부는 비주택 상품도 선분양을 하려면 수분양자 보호를 위해 반드시 보증회사의 보증을 받거나 신탁회사에 분양관리를 맡기도록 의무화했다. 이와 함께 관리형신탁이 활성화되기 시작했다.

 

사실상 부동산 신탁사의 성장은 금융위기 이후부터 시작됐다. 이는 신탁업의 근본적 특성이 '리스크 분산'이라는 점에 있다.

부동산신탁 비즈니스 구조는 부동산 소유자인 위탁자가 신탁한 부동산을 신탁사가 수탁받아 신탁을 통해 관리, 처분, 개발하며 수익을 수익자에게 반환하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 것이다. 신탁사는 금융위원회 인가를 받아 금융투자업을 영위하는 금융기관이다.

모든 채권 회수 순서에서 선순위고 일련의 개발 과정에서 최종까지 남아 사업을 마무리한다.

부동산 개발에서 사업의 안정성과 투명성 강화에 대한 요구가 지속적으로 확대돼왔다. 부동산 개발과 관련된 자금조달, 신용관리, 사업관리를 모두 수행하는 신탁사의 역할이 커지고 있는데 이는 다음의 신탁사 고유의 기능 때문이다.

1. 재산관리 → 분양사업의 전문성 확보
2. 도산 격리 → 수분양자의 손실을 제한
3. 분쟁 조정 → 분쟁의 조정을 통해 준공 또는 입주 지연을 예방하고 사업기간 단축을 통해 금융비용을 절감
4. 재산 전환 → 위탁자는 신탁을 통해 수익권을 양적 분할 혹은 선/후순위로 구조화해 질적 분할이 가능하다.

토지신탁의 종류는 차입형과 관리형으로 분류된다. 차입형신탁은 공사비를 지원하기 위해 신탁사가 신탁대지급금 계정을 투입, 자금 투입 리스크가 있기 때문에 신탁보수율이 3~4%로 높다. 관리형신탁은 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해 신탁사의 자금 투입 리스크가 없는 대신 신탁보수율은 매우 낮다. 00년대 초반 사업비의 1%에 달하던 신탁보수율은 현재 0.1 ~ 0.2%로 급감한 상태이다.

 

차입형신탁은 호황기보다 다소 차분한 시장에서 선호된다. 위탁자는 자금 부담 없이 토지 개발이 가능하고, 신탁사가 모든 프로세스를 총괄하며 개발 업무를 처리한다. 사업부지 (신탁 부동산)가 신탁법에 의해 위탁자의 채권으로부터 보호받기 때문에 사업 안정성이 증대된다. 이는 다소 가라앉은 쇠퇴기에 차별적 강점을 드러낸다. 사업 의구심에 대출이 어려운 사업장일수록 자금 수요가 많기 때문이다.

차입형신탁의 핵심은 프로젝트의 자금부족이 발생할 때 신탁사가 신탁계정대여금을 투입해 사업비를 지급하는 것이다. 차입형 신탁의 수탁 프로세스는 다음과 같다.

1. 토지수탁
2. 신탁 계약 → 신탁사는 공사를 할 시공사를 선정
3. 분양 개시 → 분양을 시작하고 계약금만으로 운전자금(건축비) 충당이 되지 않을 경우 신탁사는 신탁계정대여금을 투입하고 이자수익을 수취한다.

신탁업계에서는 상위 2개사인 한토신과 한자신이 차입형신탁에 강점을 보이고 있다. 신탁사의 영업수익은 신탁보수가 76%로 대부분이며 이자수익이 13%이다. 그 외 대리사무, 리츠 등 기타 수익이 차지한다.

 

현재 신탁업의 리스크는 주력 시장이던 지방 분양시장이 침체기에 진입했다는 점이다. 이에 대비해 신탁사들은 정비사업과 같은 신시장이나 책임준공 확약형 관리신탁 등 변형된 금융구조 방식에서 활로를 찾고 있다.

16년 3월 도정법 개정으로 신탁사의 정비사업 진출이 가능해져, 신탁사도 정비사업의 단독 시행자로 역할이 가능하다. 중장기적으로 정비사업은 부침이 있을지언정, 진행될 수 밖에 없다. 기존 도시정비사업의 가장 큰 문제점은 조합의 전문성과 자금력 부족, 의사결정의 복잡성 등으로 사업 지연이 장기화된다는 점이다.

 

조합 대신 신탁사가 재건축을 주도하는 시행사 역할이 허가되며, 신탁사는 사업에 필요한 초기 자금을 대여해 사업이 원활히 추진되도록 지원한다. 정비사업은 토지 문제가 없어 신탁사에게 유리하다.

 

최근 강화되는 재건축 규제 하에서 신탁방식의 장점은 두 가지이다.

1. 신탁방식 재건축에서는 신탁사 수수료가 개발비용에 포함돼 재건축 초과이익환수제 부담금이 줄어든다.
2. 조합 설립 등 길고 복잡한 단계를 최소화할 수 있다. 이는 사업기간이 축소돼 관련 금융비용의 절감이 가능함을 의미한다.

신탁사가 정비사업에 참여하는 방식은 두 가지이다.

1. 신탁 대행자 방식 : 기존 조합이 있는 경우 신탁사는 신탁대행자 지정 고시 이후 사업시행인가를 받고 사업을 추진한다
2. 신탁 시행자 방식 : 조합이 설립되지 않은 사업장으로 신탁사가 초기 단계부터 개입해 시행자지정 고시를 받고 사업시행인가를 받는다.

사업시행인가와 관리처분인가 단계에 각각 6 ~ 12개월이 소요된다. 잠재 시장은 크지만 아직 신탁사 재건축 사업은 초기단계라고 할 수 있다. 인식과 제도의 변화로 신탁사들은 정비사업을 제2의 성장 드라이버로 삼고자 하나 정비사업은 일반 분양사업 대비 사업기간이 매우 길다. 정비사업 진출은 긴 호흡으로 바라봐야 한다.

대체로 신탁사들은 재건축 사업비의 2 ~ 4%를 수수료로 책정하고 있다. 사업규모가 클 경우에는 2%대 수수료를 책정한다. 수주로 잡는 시점은 관리처분인가를 받았을 때이다. 혹은 사업시행인가를 받을 때 30%, 관리처분인가를 받을 때 70%로 분할해 잡기도 한다. 일반 분양사업 대비 재건축 사업은 규모가 매우 크다는 점에서 힘들지만 가야할 시장이다.

현재 한토신이 정비사업에서 가장 빠르고 가시적인 성과를 내고 있다. 16년, 신탁업계 최초로 '대전 용운 주공아파트' 재건축의 사업대행자로 지정돼 17년 하반기 착공, 20년까지 160억원의 신탁보수(보수율 4%)를 인식하게 된다. 이 외 도시재생 사업도 신탁사가 강점을 발휘할 수 있는 상품이다.

 

PF사업에서 핵심은 책임준공 확약이다. 담보대출 확약기관의 담보물이 완성된 건축물이기 때문이다. 때문에 시공사는 자체 자금을 사용해서라도 계약기간 내 준공해야 한다. 이 같은 책임준공 방식은 '분양불' 게약으로 불리며 건설업계에서 당연시 여겨온 계약방식이었다. 그러나 금융위기 이후 기성대금에 따라서만 공사를 하는 '기성불' 계약사례가 늘고 있어, 시행사나 대주는 분양률과 관계없이 건축비의 최소 70%를 확보해야 한다.

시공사의 우발 채무를 감소시키는 방안으로 책임준공에 기반한 PF나 미분양 담보대출 확약을 통한 PF를 시도하기 시작했고 큰 성과를 냈다. 이는 일종의 '재보험 수단'을 사용한 PF 방식이다.

• 책임준공 PF : PF는 책임준공을 기반으로 하고 분양 리스크를 다수의 참여자들이 공유하는 방식
• 미분양 담보대출 확약 : 완공 후 LTV 기준 하에 담보대출

이러한 변형된 형태의 PF는 새로운 참여자를 만들고 역할에 맞는 수익구조를 제시, 일종의 재보험 수단을 요구하였다.

 

신탁사는 시공사의 신용 보강 형식으로 책임준공 확약을 한다. 시공사가 파산 등으로 책임준공이 불가능해지는 이벤트 발생 시, 신탁사의 신탁계정대금이 투입돼 차입형신탁으로 전환된다.

부동산 신탁 개방 시나리오

전통 부동산신탁사의 고유한 강점

이들은 90년대부터 부동산 개발경험을 축적해 고유의 경쟁력이 존재한다.

1. 금융사나 건설사가 갖추지 못한 이해조정 능력이 최대 강점이다. (신탁사마다 최소 100건 이상의 소송에 연루돼 있으며 실례로 한자신 승소율은 90%를 넘는다.)
2. 분양률이 낮을 때 발휘되는 위기 대응 능력
3. 신탁사의 자산은 자본력뿐 아니라 전문성을 가진 인적자원으로, 상위사는 최대의 인력 풀을 보유하고 있다.

리스크를 분산하는 금융구조가 확산되며 건설사의 역할은 좋은 가격과 품질의 시공능력으로 축소될 전망이며 시공사의 리스크가 현저히 낮아지는 반면, 기대수익이 낮아질 수 있다. 신탁업 개방으로 기존 신탁사의 인력 유출 가능성은 리스크로 지적된다.

• NCR (영업용 순자본 비율) : 영업용 순자본 (자기자본에 비유동선 자산 등을 차감)을 총 위험액(보유자산의 손실예상액)으로 나눈 값, 금융투자회사들의 재무건전성을 나타내는 지표이다.